Wypowiedziany kredyt hipoteczny – co dalej?

Wypowiedziany kredyt hipoteczny może spotkać każdego z nas. Od czego zaczynają się problemy? Zwykle od trudności z oddawaniem pożyczonych z banku pieniędzy. Ciężka choroba, utrata pracy – bank nie będzie łaskawy i nie anuluje reszty kredytu.  Na takie okazje czekają fundusze sekularyzacyjne, które skupują w pakietach wierzytelności idące w tysiące sztuk. Jeśli nie spłacasz swojego kredytu hipotecznego, a bank wypowiedział Ci umowę, to albo dostaniesz pozew od banku, albo zawiadomienie o cesji wierzytelności. Fundusz sekularyzacyjny zakupi roszczenie o zwrot kredytu i to ten podmiot stanie się Twoim wierzycielem. Oczywiście kwota transakcji będzie objęta tajemnicą, niemniej nie będzie to 100 % wartości Twojego długu. Być może będzie to 20%, a może 30 % długu. Bank może w takiej umowie cesji zastrzec na przykład, że nie ponosi odpowiedzialności za przyszłe zdarzenia związane z dochodzeniem przez fundusz roszczenie od dłużnika. Niższa kwota za pakiet może wiązać się z tym, że bank nie przekaże całości dokumentów i funduszu trudniej będzie dochodzić takiego roszczenia w sądzie.  Nie jest rzadką sytuacja, w której powodowy fundusz wnosi o zobowiązanie banku do złożenia brakującej dokumentacji w trakcie procesu sądowego.  Nie jest też regułą, że bank taką dokumentację udostępni, a  niekiedy sąd rozpatrujący sprawę odrzuca taki wniosek dowodowy funduszu.  Dlatego też w interesie funduszu będzie polubowne zakończenie sprawy. A jak skłonić dłużnika do zapłaty? Ano można do niego napisać, że zabezpieczeniem roszczenia o zwrot kredytu jest hipoteka, która została ustanowiona na nieruchomości.  Pojawia się więc u dłużnika pewien dylemat – zapłacić, czy stracić mieszkanie? A jak zapłacić, to z czego, skoro nie dałem rady obsługiwać kredytu w banku?

Odezwij się do wierzyciela  – nie chowaj głowy w piasek!

Jak więc rozwiązać sytuację z wypowiedzianym kredytem hipotecznym? Na pewno nie można pozostać biernym i wyrzucać pisma z funduszu do śmietnika. To nie jest cesja pożyczki – chwilówki na kilka tysięcy złotych. Spłata kilku tysięcy złotych w trakcie egzekucji komorniczej dla osoby, która zarabia lekko powyżej minimalnej krajowej nie powinna sprawić problemu (przy mądrym podejściu do problemu). Spłata kilkuset tysięcy złotych może stanowić taki problem nawet dla osoby, która zarabia duże większe pieniądze.

Wypowiedziany kredyt hipoteczny to ryzyko procesu sądowego

Wiemy więc, aby nie chować głowę w piasek niczym struś.  Wypowiedziany kredyt hipoteczny nie może Cię sparaliżować, bo bez konkretnego planu szybko stracisz swoją nieruchomość.  Czy warto ryzykować procesem sądowym? Jeśli byłaby to cesja roszczenia powstałego z tytułu niespłaconej pożyczki – ryzykuj i postaw wszystko na jedną kartę. Nawet w przypadku przegranej w większości przypadków uda się wynegocjować sensowną ugodę. Jeśli jednak na szali jest mieszkanie i kilkaset tysięcy – zastanów się dwa razy (albo i więcej), zanim zdecydujesz się o obronie procesowej. Nawet jeśli ten sam fundusz, który kupił Twoją niespłaconą pożyczkę i przegrał sprawę, tak w przypadku sprawy sądowej związanej z kredytem zabezpieczonym hipoteką nie będzie tak łatwo.

Fundusz wzywa do zapłaty

Sprawdźmy na przykład z życia wzięty.  Utrata dochodu związana z pandemią Covid i wysokie stopy procentowe uniemożliwiły kredytobiorcy realizację spłat kredytu.  Wypowiedziany kredyt hipoteczny został wystawiony na sprzedaż, a jeden z największych na rynku funduszy zakupił roszczenie. Dłużnik otrzymał wezwanie do zapłaty na kwotę opiewającą na ponad 800 tysięcy złotych. Ogromna kwota, która dla „zwykłego” śmiertelnika jest nie do zorganizowania w 14 dni nakreślone przez fundusz w wezwaniu do zapłaty.

Nakaz zapłaty i licytacja komornicza – konsekwencja wypowiedzianego kredytu hipotecznego

Jeśli bohater naszej historii pozostałby bierny to fundusz szybko uzyskałby nakaz zapłaty (zapewne w elektronicznym postępowaniu upominawczym), nakaz by się uprawomocnił, po czym doszłoby do wszczęcia prze fundusz egzekucji komorniczej. Komornik wezwałby dłużnika do zapłaty długu pod rygorem przystąpienia do opisu oraz oszacowania nieruchomości.  Prosta droga do tego, aby nieruchomość została sprzedana najpewniej za niewiele więcej niż ¾ wartości oszacowania. Do funduszu trafiłoby około 400 tysięcy złotych. Dłużnik straciłby mieszkanie a przy okazji jego dług wobec funduszu wynosiłby dalsze 400 tysięcy złotych plus kolejne odsetki. Sytuacja nie do pozazdroszczenia.

Jak spłacić dług, tak, aby jeszcze na tym zarobić?

Co jednak, gdyby dłużnik zdecydował się na negocjacje z funduszem? Oczywiście nie samodzielne, ale przy pomocy wyspecjalizowanego negocjatora z Plan Spłaty? W takim przypadku można byłoby ugrać sensowną ugodę, w której obie strony sporu, czyli fundusz oraz dłużnik, będą wygranymi!

Mądre głowy z funduszu wiedzą, że proces sądowy nie oznacza z automatu wygranej funduszu. Być może dłużnik, który w drugim narożniku ringu posiada wsparcie w postaci prawnika, który zjadł zęby na tego typu sprawach. Dodając do tego fakt, że fundusz nie dysponuje kompletem dokumentów, które uzasadniałby jego roszczenie, tak ryzyko procesu jest duże.

Z drugiej strony dłużnik nie jest pewien, czy fundusz dobrze przygotuje się do rozprawy sądowej a nie chce ryzykować utraty mieszkania.

Podpisujemy ugodę, a każda ze stron jest zadowolona z jej wyniku

Co będzie więc sytuacją win – win?  Dłużnik zobowiązał się do spłaty kwoty 300 000 tysięcy złotych. Skąd uzyskał finansowanie? Jeden z innych banków udzielił mu… kredytu (tak, mimo wypowiedzianego kredytu udało się uzyskać kredyt – oczywiście ze sporym udziałem funduszu, który wspomógł naszego bohatera w dążeniu do uzyskania finansowania). Fundusz wskazał, że poczeka trochę dłużej, niż 14 dni nakreślone w wezwaniu do zapłaty, zminimalizował ryzyko związane z przegraną w sądzie i dość sporo zarobił! Tak, mimo, że nie odzyskał całej kwoty długu, tak inwestycja w zakup roszczenia zwróciła się i to dość mocno! Pamiętajmy bowiem, że inwestycja nowego wierzyciela w zakup wierzytelności to kwota zdecydowanie niższa, niż nominalna kwota długu. A co z dłużnikiem? Nie dość, że zaoszczędził kilkaset tysięcy złotych, to teraz może spokojnie wrócić do spłaty kredytu i to w zdecydowanie niższej racie, niż pierwotna. Ba, może spokojnie usiąść sobie przy stole we własnym mieszkaniu, którego nie stracił!

Spłata zobowiązania w ratach – czy wypowiedziany kredyt hipoteczny to umożliwi?

Oczywiście dłużnikowi nie zawsze udaje się ugrać aż tak korzystne warunki. Zazwyczaj jednak fundusze, które kupują przeterminowane długi zabezpieczone hipoteką związane z wypowiedzeniem umowy kredytu hipotecznego, pozwalają dłużnikowi na spłatę zobowiązania w ratach, przy jednoczesnym umorzeniu części zobowiązania. Fundusz, mając ugodę w postaci uznania długu przez dłużnika, w przypadku braku jej realizacji, szybko doprowadziłby do korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia w sądzie. Dłużnik natomiast uzyskuje możliwość wywiązania się z zawartej z bankiem umowy, jednocześnie płacąc niższe raty, dostosowane do swoich możliwości.

Sprzedaż zadłużonej nieruchomości

Jak i drugi sposób nie zadziała, to pozostaje sprzedaż nieruchomości. I znowu – bez fachowej pomocy ani rusz. Negocjując z funduszem można nie dość, że można dogadać się co do umorzenia części zobowiązania, tak uzyskać zapewnienie od wierzyciela, że z jakimikolwiek ruchami zaczeka aż do momentu, gdy dłużnikowi uda sprzedać się nieruchomość na wolnym rynku.  Jakie są plusy takiego rozwiązania?  Sprzedaż nieruchomości po cenie zdecydowanie wyższej, niż podczas licytacji komorniczej,  może zapewnić dłużnikowi dach nad głową – nadwyżkę ze sprzedaży można przeznaczyć na wynajem mieszkania. Tak, to krótkoterminowe rozwiązanie – ale potrzebne do tego, aby wystartować z nowym życiem, wolnym od długów i komorników. Niekiedy jednak umorzenie jest tak wysokie, że za nadwyżkę udaje się kupić nowe mieszkanie! Oczywiście o metrażu zdecydowanie niższym i w lokalizacji gorszej, niż pierwotne lokum, no ale… mieszkanie ciasne, ale własne, a długu nie ma!

Masz problem z zadłużoną nieruchomością?

Klucz to działać szybko, najlepiej już w momencie pojawienia się pierwszych problemów ze spłatą rat kredytu hipotecznego. Nie czekaj na wypowiedzenie umowy o kredyt hipoteczny, ale na bieżąco sprawdzaj swoje możliwości płatnicze.  Właściwe ruchy mogą sprawić, że część długu zniknie jak kamfora, a Ty będziesz mógł zachować swoją nieruchomość i jeszcze wynegocjować dogodne  i akceptowalne warunki spłaty. Co najlepsze, w końcu odzyskasz spokój ducha! Pamiętaj jednak,  żeby powierzyć swoje sprawy profesjonalistom. Tak się składa, że w ekipie Planu Spłaty jest takich kilku – odezwij się do nas, a pomożemy rozwiązać Twój problem!